La inversión en el sector terciario en Europa se mantiene en niveles saludables en el tercer trimestre del año 2014.
Al final de la crisis anunciada a bombo y platillo por el ínclito presidente del gobierno, parece que se le suma una ligera recuperación del consumo de los españoles. Así podría desprenderse de los nuevos proyectos del sector retail ubicados en las principales calles comerciales de nuestras ciudades.
Leer más
Tras el mas que previsible "paso atrás" dado por el promotor Enrique Bañuelos y su compañía Veremonte, será la generalitat de Catalunya quien asuma temporalmente las funciones de gestor y promotor inmobiliario.
http://www.expansion.com/2014/12/10/catalunya/1418234475.html
En las últimas semanas estamos constatando una bajada sensible en los precios de los carburantes. Por lo que hace referencia a los suministros que afectan al inmobiliario también estamos asistiendo a una reducción de los mismos. Independientemente de la fijación de los precios "energéticos" que se acuerdan en los mercados internacionales conviene echar un vistazo a las características propias de nuestro mercado interno.
Fuente: http://www.ipsom.com/clientes/eficiencia-energetica-edificacion/
El inmobiliario español no solo se nutre de los fondos privados y soberanos extranjeros. Una compañía de primer orden como el Corte Inglés acaba de mover ficha para ser el referente, no solo en el sector de retail español sinó también en Europa.
En el comercio electrónico, el único contacto físico entre comprador y
vendedor es a través de quien entrega el paquete. Si en la entrega hay algún problema,
eso afecta a la marca vendedora.
La facturación de las compras de productos y servicios a través de Internet superó el año
pasado los 12.500 millones de euros. La cifra es todavía una pequeña parte de todo el
comercio, sin embargo, crece a pasos agigantados.
Os dejamos un interesante artículo sobre logística y comercio on-line:
Logística y venta on-line
El concepto tradicional de Oficina como espacio de trabajo ocupado mayormente por recursos humanos y mobiliario por un lado y , en menor medida, recursos tecnológicos por el otro, ha evolucionado muy rápidamente gracias a las nuevas tecnologías.
La irrupción de ordenadores portátiles de pequeño volumen, tablets y smartphones han hecho replantear el espacio físico necesario por persona, o lo que es lo mismo, el ratio " m2/puesto de trabajo". Al respecto de este ratio, no hace mucho tiempo que se consideraba una relación de 12 / 15 m2 por puesto de trabajo como una proporción muy razonable. Y muy satisfechos y seguros de si mismos los asesores inmobiliarios solían añadir : " Incluyendo zonas comunes y salas de reuniones ". Hoy en día, a excepción de unos pocos sectores profesionales, una ocupación inferior a los 10 m2/puesto de trabajo es mas que razonable
Al creciente uso de recursos tecnológicos mas potentes y de tamaños más contenidas, sumado a la utilización de sistemas de conexión Wifi, fibra óptica y almacenamiento de datos en "la nube", por citar algunos, hay que añadir la tendencia, también creciente, al teletrabajo que incide directamente en la necesidad de menor espacio de oficinas en las corporaciones. Téngase en cuenta que este sistema de trabajo no presencial llega a alcanzar el 40% en algunas compañías.
Lo anterior lleva implícito que un porcentaje significativo del parque de oficinas se está quedando obsoleto debido a que los tomadores de espacios contratarán superficies adaptadas a las nuevas formas de trabajo y, sobretodo, que incorporen el máximo acceso y conectividad a los medios tecnológicos
Obviamente las oficinas como lugar de trabajo y, especialmente, de reunión e interacción entre personas, no van a desaparecer pero si van a tener que mutar para conseguir una mayor densidad de usuarios y, paralelamente, deberán ser mas modulables y flexibles para los cada vez mas cambiantes entornos de trabajo.
En resumidas cuentas, los propietarios de edificios de oficinas deberán adaptar sus espacios para hacerlos mas efectivos desde el punto de vista tecnológico, aprovechables y flexibles para obtener una mayor densidad de ocupación y eficientes contemplados desde el punto de vista de la sostenibilidad y reducción de costes.
Leer más
Estando próximo el final del primer trimestre del año empiezo a sacar conclusiones de cuál ha sido la evolución del Mercado de Oficinas en Alquiler durante este periodo. Se inició el 2014 con bastante alegría y buenas sensaciones. La cartera de demanda de superficie terciaria en Alquiler tenía un volumen bastante interesante y la predisposición de los tomadores de espacio parecía haber dejado atrás un par de largos años de atonía e inmovilismo.
Las noticias de adquisiciones de inmuebles de cierta envergadura, ya fuera para finalidad hotelera o para remodelación de residencial, empezaban a asomar por la prensa y con importes de ocho cifras. Detectamos pues varios indicadores que daban a entender que el mercado inmobiliario comenzaba a entrar en movimiento.
Existen principalmente cuatro métodos para determinar el valor de un inmueble y que a continuación enumeraremos. Cada uno de ellos presenta unos desarrollos bien diferenciados que lo hacen idóneo en función de la operación que se pretenda sobre ellos:
Método del Coste: También conocido como de Reposición. Mediante el cálculo del coste de la la construcción, materiales, instalaciones, financiación, honorarios profesionales e impuestos y tributos se pretende determinar el coste de construcción de un inmueble. Este método suele ser frecuentemente utilizado por las compañías aseguradoras para establecer la cobertura de sus pólizas o definir la cuantía de una indemnización inmobiliaria. No se suele tomar en consideración el valor del suelo.
Un debate muy frecuente a la hora de alquilar una oficina, local comercial o una nave industrial es definir cual es la superficie real objeto del arrendamiento.
El Arrendador o propietario basa la transacción en la Superficie Bruta Alquilable (SBA) que consta de la superficie real "indoor" es decir, el recinto interior del despacho comercializado más la parte proporcional de las zonas comunes del total inmueble que, entre otras, comprende: vestíbulo del edificio, distribuidores a plantas, huecos de escaleras y ascensores, espacios dedicados a equipamiento (cuartos de máquinas, almacenes etc).
El arrendatario (inquilino) valora en primera instancia la Superficie Útil que podrá utilizar para el desarrollo de su actividad o, como algún cliente me ha expresado en alguna ocasión, los m2 de moqueta que tendría que pagar para cubrir el suelo de la oficina. Es evidente que existe una diferencia entre la Superficie Bruta Alquilable y la Superficie Útil del espacio ocupado. La cuestión es conocer cual sería el porcentaje razonable de un concepto sobre el otro.
Nuestro conocimiento del sector y de la tipología de edificios existentes en las principales ciudades de nuestro país nos determina que el cociente medio entre superficie útil y superficie bruta estaría en una horquilla entre 12 y 16 %; es decir, por cada 100 m2 de oficina que alquilemos la superficie real utilizable será entre 88 y 84 m2.
Recientemente la AEO ( Asociación Española de Oficinas) ha desarrollado unos procedimientos para determinar los criterios de medición de las superficies totales de las oficinas: superficie útil + repercusión de zonas comunes, con el objeto de alcanzar el consenso entre las partes contratantes sobre el espacio total contratado pues, obviamente, será el que acabará repercutiéndose en el recibo de alquiler de cada primero de mes. Es de esperar que la aceptación generalizada de los criterios de medición redunde en una mayor agilidad en la contratación de espacios productivos.
Leer más
Transcurrido el primer trimestre del 2014 podemos empezar a efectuar un análisis de cómo se presenta el panorama para el parque de oficinas en Alquiler en las principales ciudades del país y cual se prevé que será el comportamiento de la demanda de edificios de terciario.
Las Socimis son Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria. Dicho de una forma más plana: son vehículos o instrumentos de reciente creación para incentivar el mercado de Alquiler inmobiliario, ya sea de oficinas, residencial, Industrial y otros.
Como características más importantes podemos enumerar:
Con estas tres palabras son muchas las búsquedas que los pequeños y medianos inversores realizan en Google con la esperanza de encontrar un inmueble a un precio por debajo del de mercado.
Bien sea una oficina en Venta, una nave industrial, un local comercial, una vivienda o un párking, las expectativas de encontrar una "pieza" a bajo precio es una constante en los cazadores de oportunidades. No obstante lo anterior, esta actividad "cinegética" orientada a la búsqueda y captura de gangas inmobiliarias se encuentra muy a menudo con una serie de obstáculos que a la postre acaban por resultar insalvables.
Leer más
En todos los sectores de actividad económica suelen utilizarse palabras adoptadas de otras lenguas o idiomas. El anglosajón es, probablemente, el que aporta un mayor surtido de sustantivos, acepciones y sinónimos al lenguaje que utilizamos los inmobiliarios en nuestro día a día. Sin pretensiones de ser una guía, a continuación detallamos una serie de vocablos por los que con cierta frecuencia me solicitan su significado.
Leer más
En las últimas semanas vengo observando un cierto revuelo en los medios de comunicación ante la inminente desaparición de algunos comercios de toda la vida sitos en la ciudad Condal. Ello es debido a que el próximo mes de Diciembre finaliza la prórroga contemplada en la Ley de Arrendamientos Urbanos que protegía los alquileres comerciales de renta antigua.
Son muchas las voces que se han levantado a favor de mantener el alquiler de los locales comerciales como hasta ahora para poder garantizar su supervivencia y su presencia en algunas de las principales vías comerciales de Barcelona. Ante este movimiento popular a mi me vienen a la cabeza los comercios que formaban parte del paisaje urbano en mi juventud y que ahora ya no existen. Los Barbosa y Costa, Gales, Farreras o la juguetería tambor o el Salón Rosa del Paseo de Gracia , El Boliche de la Diagonal etc etc forman parte del recuerdo de los de mi generación, y no por ello nos rasgamos las vestiduras, entre otras cosas porque en los comercios de ropa citados eran bastante caras, ni solicitamos que el Ayuntamiento financiara parte de la factura del Alquiler que se presentaba a los inquilinos, ni propusimos medidas fiscales especiales para la ocasión.
Estaba reflexionando sobre cuáles son los parámetros más comúnmente presentes en una transacción inmobiliaria, entendiendo transacción en su sentido mas amplio: Venta de Oficinas, terrenos, Naves Industriales, operaciones de Sales and Lease Back, así como el alquiler de oficinas, cesión de la explotación de un hotel, alquiler de una vivienda etc
Podríamos enumerar un rosario de estrategias, actitudes y planteamientos que presiden una determinada negociación pero lo que está fuera de dudas es que en todos los casos las matemáticas deben estar presentes. Quiero decir que si lo que obtenemos no es equiparable a lo que ofrecemos difícilmente se alcanzará el acuerdo y con ello se perfeccionará la transacción. Y esto que parece una verdad de Perogrullo lo he encontrado a faltar en multitud de negociaciones de las cuales he sido testigo de su desarrollo.
Con esta reflexión simplemente quiero refrescar un concepto que por obvio muchas veces no se tiene en cuenta pero que, con la calculadora en la mano, fácilmente podremos decidir si estamos o no en la buena vía y, consecuentemente, si la negociación puede llegar a buen fin.
Desde el inicio de la crisis inmobiliaria en 2007 el valor de las fincas urbanas de todo tipo no ha hecho más que disminuir. Llevamos años en un mercado a la baja presionado por la falta de demanda y el exceso de oferta a causa de la necesidad de liquidez de inversionistas y propietarios. Se vienen sucediendo descensos de precios sustanciosos de los que todo el mundo es consciente y están bien documentados.
A pesar de ello aún hay quien todavía no se quiere dar por enterado. Y ése alguien no es otro que la Administración (Municipal y Generalitat) que, a efectos de impuestos y comprobación de valores, siguen considerando válidos los valores catastrales actualizados en los años anteriores a la crisis. Unos valores catastrales que muy frecuentemente han quedado por encima de los precios reales obtenidos en las transacciones y de los valores de mercado.
No hace mucho un cliente de este despacho me preguntaba si debía ceder al chantaje de su inquilino quien le amenazaba con dejar el despacho si no accedía a rebajarle la renta.
Por una curiosa asociación de ideas recordé aquel dicho tan extendido entre los abogados que reza algo así como:"Más vale un mal acuerdo que un buen juicio". Esta afirmación, extrapolada al mercado inmobiliario, se podría convertir en "Más vale mantener una renta baja con un buen arrendatario que perder al mismo".
No creo que existe en todo el país ni un solo arrendatario de un inmueble de terciario (el residencial se desenvuelve por otros parámetros), ya sea de oficinas, naves industriales, locales comerciales, hostelería etc. que en los últimos tres años no se haya acercado al arrendador para solicitarle una disminución el precio de alquiler.
Locales de comercios de 1ª y de 2ª
Leer más
Rentas de oficinas de alquiler - Arbitraje
Leer más
© 2019 Real Estate Trav. de Gràcia 15, 4º 3ª | 08021 Barcelona | Tel. 934876110 |
Miembro del Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona y Lleida (CAFBL)
